Szükség Van-e Mindig A Közjegyzőre Földvásárláskor?

2024 Szerző: Sebastian Paterson | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-16 13:50

A törvény az ingatlanügyletekre vonatkozó szerződések kétféle bejegyzését írja elő.

Az első lehetőség a közjegyzői irodában történő megállapodás megkötése a tranzakció későbbi bejegyzésével a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálat Hivatalában (FRS - a korábbi RRB).

A második, amelyet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és az "Ingatlannal kapcsolatos jogok állami nyilvántartásba vételéről és a vele folytatott ügyletekről" szövetségi törvény ír elő, egyszerű írásos formában történő megállapodás megkötése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikke szerint "Az ingatlan adásvételi szerződésének formája" az ingatlan adás-vételére vonatkozó szerződést írásban, a felek által aláírt egy dokumentum elkészítésével kötik meg. A törvényből következik, hogy egy ilyen megállapodás nem követeli meg a kötelező közjegyzői igazolást.

Vizsgáljuk meg a fenti módszerek előnyeit és hátrányait.

Az olyan okmányok, mint például kölcsönszerződés, végrendelet vagy meghatalmazás magánszemélyek általi nyilvántartásba vétele a közjegyzői irodában, a legtöbb esetben indokolt - a törvényben meghatározott helyzetek kivételével a jegyző a törvény egyetlen képviselője, aki igazolhatja a dokumentumot, megerősítheti az aláíró állampolgárok jogképességét. A dokumentum attól a pillanattól lép hatályba, hogy a közjegyző hitelesítette, vagy a hitelesített dokumentumban meghatározottól. Bizonyos, bírósági eljárást igénylő konfliktushelyzetek esetén nem kétséges, hogy a közjegyző által hitelesített iratok iránti bizalom nagyobb, mint az egyszerű írásos formában készített dokumentumok iránti bizalom, különösen, ha lehetetlen, hogy az egyik fél jelen legyen a tárgyaláson. meghallgatás.

Az ingatlanügyletekkel más a helyzet. A közjegyző feladatai közé tartozik az ingatlanügyletről szóló megállapodás megkötésének tényének igazolása, az állampolgárok személyazonosságának igazolása, akik aláírták az elkészített dokumentumot. A megállapodás azonban csak az UFRS-nél történt regisztráció után lép hatályba, amely a dokumentumok benyújtásától számítva tíz munkanapot vesz igénybe. Természetesen a dokumentumok UFRS-hez történő benyújtásakor e szervezet illetékes tisztviselőinek ellenőrizniük kell a szerződést megkötött állampolgárok személyazonosságát, ellenőrizniük kell a szerződés helyességét, az elidegenített (megszerzett) ingatlan tulajdonjogát is. Vagyis az UFRS-nél történő regisztrációs eljárás teljesen megegyezik mind a közjegyző által kötött szerződés, mind a felek által közjegyző részvétele nélkül elkészített megállapodás esetében.

Nyilvánvaló, hogy a joggyakorlattól távol álló emberek számára meglehetősen nehéz saját hatáskörrel szerződést kötni, különösen a drága ingatlanokkal folytatott ügyletek vonatkozásában. Az ilyen szerződések megkötésekor általában a jog ezen területére szakosodott ügyvédekhez fordulnak.

Mi a különbség a közjegyzővel (aki természetesen szintén jogi végzettséggel rendelkező szakember) és az ügyvéddel kötött szerződés megkötése között a földhasználat területén?

A. Ha ügyvédhez fordul, a szerződés elkészítésének fizetése nem függ az ingatlan értékétől. Ez lehetővé teszi a tranzakcióban részt vevő felek számára, hogy feltüntessék az objektum valós piaci értékét, függetlenül attól, hogy szobával köt alkut vagy egész házat vásárol. A közjegyző által hitelesített szerződésben sokan csak azért nem jelzik a valós piaci árat, mert a regisztráció költségét az ingatlan értékének százalékában számítják. A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy gyakran a vevő által az eladó felé történő fizetés egyetlen bizonyítéka az eladótól kapott nyugta. A nyugtákkal való túlzott felhajtás elkerülhető, ha a felek a szerződés valódi értékét jelzik, jelezve, hogy a pénzt átutalták.

B. Egy közjegyzői irodában nagy valószínűséggel felkérik Önt, hogy használja a szokásos szerződéssablonok egyikét, amelyek többé-kevésbé megfelelnek a helyzetének. A földjoggal foglalkozó szakember, alaposan tanulmányozva az adott ügylet jellemzőit, képes lesz a felek érdekeinek leginkább megfelelő megállapodást készíteni, előre látni a lehetséges kockázatokat, szükség esetén ajánlásokat adhat és segítséget nyújthat a további ügyek összegyűjtéséhez olyan dokumentumok, amelyek kizárják a tranzakció jövőbeli megtámadásának lehetőségét. Megállapodás lehetséges a megszerzett ingatlan tulajdonosának további jogi támogatásáról is, például továbbértékesítéséről, bérbeadásáról, rekonstrukciójáról stb. Nincs kizárva egy olyan lehetőség, amelyben az ügyvéd a benyújtott dokumentumok alapos elemzése után azt javasolja, hogy ezt a tranzakciót teljes egészében utasítsa el,motiválva a lehetséges negatív forgatókönyvek feltüntetésével. Végül a tranzakcióban részt vevő felek és a velük kapcsolatba lépő ügyvéd érdekei teljesen egybeesnek, míg a közjegyző feladatai a megállapodás megkötésének egyszerű kijelentésére redukálódnak.

B. Ha a megállapodást módosítani kell, mielőtt benyújtják az UFRS-hez (például a felek úgy döntöttek, hogy megváltoztatják az ingatlan értékét, vagy az ügylet az utolsó pillanatban elbukott, de az eladó új vevőt talált az ingatlan ugyanazon feltételek mellett), az eladó a javított adatok megadásával önállóan átírhatja a kész szerződést. Ha a szerződést közjegyzői irodában készítik el, akkor újra kell fordulni a közjegyzőhöz, fizetni a díjat, vagyis újrakezdeni a folyamatot, ami mind az idő, mind a pénz pazarlását eredményezi. Ezenkívül az esetleges bonyodalmak elkerülése érdekében tanácsos felmondani a korábban megkötött megállapodást, amely mindkét fél jóindulatát és közös jegyzői látogatását igényli.

Arra a következtetésre juthatunk, hogy az ingatlanügyletek megkötésekor a jegyző "extra link"?

Igen, de csak egy és nagyon jelentős megjegyzéssel - a szerződés kidolgozásában részt vevő ügyvédnek magasan képzett szakembernek kell lennie a földhasználat területén, tapasztalattal kell rendelkeznie hasonló szerződések megkötésében, sikeresen részt kell vennie a földügyekkel kapcsolatos perekben, alkalmazottnak kell lennie ingatlanügyletek támogatására szakosodott szervezet.