Telket Akarok Vásárolni - Hogyan Lehet Meghatározni Egy Telek Tényleges Költségét

2024 Szerző: Sebastian Paterson | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-16 13:50

Piaci érték vagy használati érték?

Miért használok idézőjeleket, amikor a telkek „piaci értékéről” beszélek? A telkek piaci árának meghatározásakor általában a telkek minősége, elhelyezkedése, területe, használati típusa szerint hasonló (nem túl hosszú) időszakban előállított vásárlások átlagárából indulnak ki. Ennek megfelelően minél több ilyen tranzakciót elemezünk, annál pontosabban meghatározható a számunkra érdekes terület ára.

Ugyanakkor szükséges, hogy a tranzakciókat hasonló pénzügyi konstrukciókkal bonyolítsák le, anélkül, hogy a tulajdonosi jogok átruházásának különösebb feltételei lennének, korlátozások és terhek.

A gyakorlatban azonban ennek a technikának a használata nem mindig ad objektív képet a piaci helyzetről. A mai napig a mezőgazdasági földterületek piaca csak most kezdett kialakulni. Nagyjából csak az elmúlt 5-6 évben tapasztaltak komoly földterület-tranzakciókat. Igen, az elmúlt egy-két évben meglehetősen sok tulajdonjog-átruházás történt, de számomra hiábavaló feladatnak tűnik a telkek valós vételi és eladási árának meghatározása.

Egyrészt az adományozási eljárás eredményeként hatalmas számú mezőgazdasági telek váltanak gazdát, bár valójában vannak adás-vételi ügyletek. Mivel az adományozási tranzakciók valójában ingyen tranzakciók, hogyan lehet ilyen esetekben értékelni az új tulajdonosnak átadott ingatlan értékét?

Igen, és amikor telkek eladásával kapcsolatos tranzakciókat hajtanak végre, a szerződés gyakran jelzi a telek alábecsült értékét - elsősorban kevesebb adó megfizetése érdekében.

Másrészt nem vezérelheti az ingatlanobjektumok eladására vonatkozó hirdetési ajánlatokban feltüntetett árak. Először is, nagyon gyakran, amikor eladnak egy telket, sok a közvetítő, akik hozzáadják a telek kezdeti árának 20 vagy akár 40-50% -át. Másodszor, a földtulajdonosok gyakran szándékosan felfújt áron teszik ki a tárgyakat - figyelembe véve a visszaesést okozó további kereskedelmet. A vevő számára sokkal kellemesebb, ha 10-15% -os kedvezménnyel vásárol ingatlant, miközben hozzáértő üzletembernek érzi magát. Harmadszor, a piaci helyzet gyakran változik. Az egyik legjellemzőbb lehetőség, amikor a telkeket alacsonyabb áron kínálják eladásra, mint a korábban kiállítottak. Például vannak más hasonló tulajdonságú parcellák a telek közelében,és a tulajdonos sürgősen úgy döntött, hogy nagy árengedménnyel értékesíti őket a sürgős forrásigény miatt.

Van még egy oka annak, hogy nehéz megítélni a konkrét telkek piaci értékét, a telkek jelzálogpiacának szinte teljes hiánya.

Mint fentebb mondtam, a mai napig a földpiac (különösen a kereskedelmi projektek, azaz nagy területek telkeinek esetében) még nem alakult ki. Az egyes területeken lebonyolított tranzakciók volumene és azok megvalósításának módszerei nem teszik lehetővé a földérték pontos és objektív értékeléséhez elegendő elemzés megbízható elvégzését, amely elemzés alapjául szolgálhat a a földterület jelzálogjogként további kezesség vagy további pénzügyi garanciák vonzása nélkül …

Szerintem nem, főleg, ha nem a „piaci érték” homályos kifejezést használjuk, hanem ennek vagy annak a webhelynek a „fogyasztói értékéről” beszélünk. Ha a „piaci érték” alatt azt az összeget értjük, amelyért egy adott telek adott időpontban eladható, akkor a fogyasztói érték felmérésekor számos tényezőt vizsgálnak, beleértve a főbbeket is:

a) A telkek árváltozásainak dinamikája, minden tekintetben hasonló rövid távú (1-2 év) és középtávú (5 év) időszakokra.

b) A helyszín árváltozásainak várható dinamikája, figyelembe véve az olyan tényezőket, mint a szomszédos terület fejlesztésére vonatkozó hosszú távú tervek, a politikai és gazdasági helyzet egy adott körzetben, régióban, a szövetség tárgya, a az ökológiai helyzet, az adott térség klimatikus folyamatai, társadalmi és demográfiai folyamatok stb. stb.

c) A földterület különböző fejlesztési területein felmerülő lehetséges kockázatok elemzése, az ilyen kockázatok leküzdésének lehetősége és a kapcsolódó anyagköltségek kiszámítása.

d) Előrejelzés a telek likviditásáról a fejlesztés különböző szakaszaiban.

Annak ellenére, hogy a fenti pontokra adott válaszok meglehetősen közelítőek lehetnek, kombinációjuk matematikai modell keretein belül tanulmányozva meglehetősen pontos választ ad a webhely fogyasztói értékéről, amelyet a legnagyobb megengedettként értenek. pénzmennyiség, amelynek befektetése földvásárláskor biztosítja a telek további fejlesztésének jövedelmezőségét.